Voorbeeld uit de praktijk
Kosten koper bij een beleggingspand: waarom 10,4 procent overdrachtsbelasting het rendement van begin af aan drukt
Bij een beleggingspand geldt een hoger tarief overdrachtsbelasting dan bij een eigen woning. Hoe het verschil tussen 10,4 en 2 procent de totale investering en daarmee het rendement beinvloedt.
Wie een woning koopt om in te wonen betaalt een ander tarief overdrachtsbelasting dan wie een woning koopt om te verhuren. Bij een beleggingspand hoort een hoger tarief, in dit voorbeeld 10,4 procent, terwijl een eigen woning in dit voorbeeld op 2 procent staat. Dat verschil bepaalt mede hoe hoog de totale investering wordt en drukt het rendement van begin af aan.
Het probleem: dezelfde aankoopprijs, andere instapkosten
De overdrachtsbelasting wordt over de aankoopprijs berekend, maar het tarief hangt af van het gebruik. Een belegger die met de instapkosten van een eigen woning rekent, onderschat de werkelijke investering en daarmee het effect op het rendement.
De berekening: het verschil in kosten koper
De stappen op huurrendementcalculator.nl, uitgaande van een aankoopprijs van 300.000 euro:
- Overdrachtsbelasting eigen woning: 2 procent van 300.000 = 6.000 euro.
- Overdrachtsbelasting beleggingspand: 10,4 procent van 300.000 = 31.200 euro.
- Verschil bepalen: 31.200 - 6.000 = 25.200 euro extra instapkosten voor het beleggingspand, nog zonder notaris.
- Effect op het rendement: bij een netto-jaaropbrengst van 12.000 euro verlaagt 25.200 euro extra investering het nettorendement met ruim 0,2 procentpunt, alleen door de hogere overdrachtsbelasting.
Voor en na
| Aspect | Eigen woning (2 procent) | Beleggingspand (10,4 procent) |
|---|---|---|
| Aankoopprijs | 300.000 euro | 300.000 euro |
| Overdrachtsbelasting | 6.000 euro | 31.200 euro |
| Totale investering (zonder notaris) | 306.000 euro | 331.200 euro |
| Effect op het rendement | referentie | ruim 0,2 procentpunt lager |
Wat verder onder kosten koper valt
Naast de overdrachtsbelasting horen ook notariskosten, kosten voor het kadaster en eventuele advies- en taxatiekosten bij de kosten koper. Bij een beleggingspand kunnen die de instapdrempel verder verhogen. De exacte tarieven en de fiscale behandeling hangen af van de situatie en kunnen wijzigen.
Les uit dit voorbeeld
De kosten koper bepalen mede of een beleggingspand aantrekkelijk is, want het hogere tarief overdrachtsbelasting drukt het rendement vanaf de eerste dag. Reken daarom altijd met het tarief dat bij verhuur hoort, niet met het lagere tarief voor een eigen woning. De gebruikte tarieven en cijfers zijn illustratief en vormen geen financieel of fiscaal advies.