Voorbeeld uit de praktijk
Acht procent leegstand: hoe een paar lege weken het nettorendement uithollen
Een verhuurder rekent met volle bezetting, maar het pand staat een deel van het jaar leeg. Hoe een leegstand van 8 procent de jaarhuur en daarmee het rendement aantast.
Een verhuurder rekent zijn rendement uit op basis van een volle bezetting: 1.250 euro per maand, 15.000 euro per jaar, op een totale investering van ongeveer 333.200 euro inclusief kosten koper. Dat geeft een nettorendement van ongeveer 3,6 procent. In de praktijk staat het pand echter een deel van het jaar leeg tussen twee huurders in. Wij laten zien wat een leegstand van 8 procent met dat rendement doet.
Het probleem: leegstand verlaagt de werkelijke huurinkomsten
Leegstand betekent maanden zonder huur, terwijl de vaste kosten doorlopen. Een berekening met volle bezetting overschat de opbrengst. Acht procent leegstand komt neer op ongeveer een maand per jaar zonder huurinkomsten.
De berekening: leegstand verrekenen
De stappen op huurrendementcalculator.nl:
- Theoretische jaarhuur bij volle bezetting bepalen: 12 maal 1.250 = 15.000 euro.
- Leegstandspercentage toepassen: 8 procent van 15.000 euro is 1.200 euro die wegvalt. De werkelijke jaarhuur wordt 15.000 - 1.200 = 13.800 euro.
- Jaarlijkse kosten aftrekken: bij 3.000 euro aan onderhoud, verzekering en beheer blijft 13.800 - 3.000 = 10.800 euro over.
- Nettorendement opnieuw berekenen: 10.800 / 333.200 maal 100 = ongeveer 3,2 procent in plaats van 3,6 procent.
Voor en na
| Aspect | Volle bezetting | Met 8 procent leegstand |
|---|---|---|
| Werkelijke jaarhuur | 15.000 euro | 13.800 euro |
| Na jaarlijkse kosten | 12.000 euro | 10.800 euro |
| Nettorendement | ongeveer 3,6 procent | ongeveer 3,2 procent |
| Verschil | referentie | ongeveer 0,4 procentpunt lager |
Wat leegstand verder beinvloedt
Naast de gemiste huur kunnen er kosten bijkomen die in dit voorbeeld niet zijn verrekend: makelaarskosten voor een nieuwe huurder, kleine opknapbeurten tussen huurders en doorlopende lasten zonder inkomsten. Een hoger leegstandspercentage drukt het rendement navenant verder.
Les uit dit voorbeeld
Leegstand is geen randverschijnsel, maar een vaste aanname die in elke serieuze rendementsberekening hoort. Een verschil van een paar weken per jaar verschuift het nettorendement merkbaar. De gebruikte cijfers zijn illustratief en vormen geen financieel of fiscaal advies.