Voorbeeld uit de praktijk
Appartement van 300.000 euro met 1.250 euro huur: van brutorendement naar nettorendement na kosten koper
Een belegger koopt een appartement van 300.000 euro en verhuurt het voor 1.250 euro per maand. Het brutorendement lijkt aantrekkelijk, maar pas na kosten koper en jaarlijkse kosten ontstaat een realistisch beeld.
Een belegger koopt een appartement van 300.000 euro en verhuurt het voor 1.250 euro per maand, oftewel 15.000 euro per jaar. Op papier oogt dat aantrekkelijk, maar de aankoopprijs is niet de hele investering en de huur is niet de hele opbrengst. Pas wanneer de kosten koper en de jaarlijkse kosten zijn verrekend, ontstaat een realistisch beeld van het rendement.
Het probleem: brutorendement vertelt maar de helft
Het brutorendement deelt de jaarhuur door de aankoopprijs. Dat getal negeert de eenmalige kosten koper bij aankoop en de terugkerende kosten van het verhuren. Wie alleen op het brutorendement stuurt, overschat de werkelijke opbrengst van het pand.
De berekening: van bruto naar netto
De stappen op huurrendementcalculator.nl:
- Brutorendement berekenen: jaarhuur gedeeld door aankoopprijs, maal 100. Hier 15.000 / 300.000 maal 100 = 5,0 procent.
- Kosten koper voor een beleggingspand optellen: ongeveer 10,4 procent overdrachtsbelasting plus notaris- en advieskosten. Op 300.000 euro is dat circa 31.200 euro plus 2.000 euro notaris, samen ongeveer 33.200 euro. De totale investering wordt zo ongeveer 333.200 euro.
- Jaarlijkse kosten aftrekken: stel onderhoud, verzekering, beheer en een leegstandsreserve samen op 3.000 euro per jaar. De netto-jaaropbrengst wordt dan 15.000 - 3.000 = 12.000 euro.
- Nettorendement berekenen: netto-jaaropbrengst gedeeld door totale investering, maal 100. Hier 12.000 / 333.200 maal 100 = ongeveer 3,6 procent.
Voor en na
| Aspect | Brutorendement | Nettorendement |
|---|---|---|
| Investering | aankoopprijs 300.000 euro | incl. kosten koper, ca. 333.200 euro |
| Jaaropbrengst | huur 15.000 euro | na kosten 12.000 euro |
| Rendement | 5,0 procent | ongeveer 3,6 procent |
| Bruikbaarheid voor de beslissing | eerste indruk | realistisch beeld |
Wat in de berekening zit en wat niet
De berekening houdt rekening met de aankoopprijs, de kosten koper, de jaarhuur en de terugkerende kosten. Niet meegenomen zijn de waardeontwikkeling van het pand, de fiscale behandeling van het vermogen en de persoonlijke financieringslasten. Die punten kunnen het werkelijke resultaat sterk beinvloeden en horen bij een persoonlijk advies thuis.
Les uit dit voorbeeld
Het brutorendement van 5 procent is een vertrekpunt, geen eindcijfer. Het nettorendement van ongeveer 3,6 procent komt dichter bij de werkelijkheid, maar blijft een indicatie op basis van aannames. De cijfers in dit voorbeeld zijn illustratief en vormen geen financieel of fiscaal advies.