Voorbeeld uit de praktijk
Honderdduizend euro eigen vermogen plus hypotheek: hoe de hefboom het rendement op het eigen vermogen verandert
Een belegger koopt niet met eigen geld alleen, maar met 100.000 euro eigen vermogen en een hypotheek. Hoe de hefboomwerking het rendement op het ingelegde eigen vermogen verhoogt en welk risico daar tegenover staat.
Een belegger koopt het appartement van 300.000 euro niet volledig met eigen geld, maar legt 100.000 euro eigen vermogen in en financiert de rest met een hypotheek. Hierdoor verandert de vraag: niet meer wat het rendement op de hele aankoopprijs is, maar wat het rendement op het ingelegde eigen vermogen is. Dat heet de hefboomwerking.
Het probleem: rendement op de aankoopprijs zegt niets over het eigen vermogen
Een nettorendement van ongeveer 3,6 procent geldt voor de totale investering. Wie maar een deel zelf inlegt en de rest leent, kijkt naar een ander getal: het rendement op het eigen vermogen. Zolang de huuropbrengst hoger is dan de financieringslasten, vergroot de hypotheek dat rendement.
De berekening: rendement op eigen vermogen
De stappen op huurrendementcalculator.nl, met de kosten koper voor het gemak in dit voorbeeld buiten beschouwing gelaten:
- Vreemd vermogen bepalen: 300.000 aankoopprijs minus 100.000 eigen vermogen = 200.000 euro hypotheek.
- Netto-jaaropbrengst voor financiering nemen: 12.000 euro (huur 15.000 minus 3.000 kosten).
- Rentelasten aftrekken: bij 4 procent rente op 200.000 euro is dat 8.000 euro per jaar. Wat overblijft is 12.000 - 8.000 = 4.000 euro.
- Rendement op eigen vermogen berekenen: 4.000 / 100.000 maal 100 = 4,0 procent op het ingelegde eigen vermogen, hoger dan de 3,6 procent op de totale investering.
Voor en na
| Aspect | Volledig eigen geld | Met hypotheek |
|---|---|---|
| Ingelegd eigen vermogen | 300.000 euro | 100.000 euro |
| Opbrengst na kosten en rente | 12.000 euro | 4.000 euro |
| Rendement op eigen vermogen | ongeveer 4,0 procent | 4,0 procent |
| Risico | laag, geen schuld | hoger, rente en aflossing lopen door |
Wanneer de hefboom tegen je werkt
De hefboomwerking vergroot het rendement op het eigen vermogen alleen zolang de huuropbrengst de financieringslasten overtreft. Stijgt de rente, valt de huur weg door leegstand of dalen de huurinkomsten, dan kan de hefboom het rendement juist verkleinen of negatief maken. Een hogere financiering betekent een hoger risico.
Les uit dit voorbeeld
De hypotheek verhoogt het rendement op het ingelegde eigen vermogen, maar koopt dat met meer risico. Het verschil tussen huuropbrengst en rentelasten bepaalt of de hefboom voor of tegen de belegger werkt. De cijfers zijn illustratief en vormen geen financieel of fiscaal advies.