Gids · Huurrendement 2026
Een beleggingspand financieren met een hypotheek
De kenmerken van een verhuurhypotheek, het verschil met een woninghypotheek, de rol van de loan-to-value en de invloed van de rente op het rendement.
Een verhuurhypotheek is geen woninghypotheek
Wie een pand koopt om te verhuren, kan dat zelden financieren met een gewone woninghypotheek. Banken behandelen verhuur als een commerciele activiteit met meer risico, en bieden daarvoor een aparte verhuurhypotheek of beleggingshypotheek aan. Die kent een hogere rente, een lagere maximale lening en strengere voorwaarden. Begrijpen hoe deze financiering werkt, is essentieel, want de rente bepaalt of de hefboom voor of tegen je werkt.
Een veelgemaakte vergissing is om de bestaande woninghypotheek als referentie te nemen. De voorwaarden voor verhuur zijn structureel ongunstiger, en wie daar geen rekening mee houdt, rekent zijn financieringsruimte en zijn rendement te rooskleurig.
Loan-to-value: hoeveel mag je lenen?
Bij een verhuurhypotheek financiert de bank een percentage van de waarde in verhuurde staat, de loan-to-value (LTV). Die ligt doorgaans lager dan bij een eigen woning.
| Kenmerk | Woninghypotheek | Verhuurhypotheek |
|---|---|---|
| Maximale LTV | tot 100 procent | circa 70 tot 90 procent van verhuurde waarde |
| Rente | lager | 1 tot 2 procentpunt hoger |
| Renteaftrek | eigen woning, box 1 | geen, valt in box 3 |
| Eigen inleg | klein | fors, inclusief alle kosten koper |
Omdat de bank de kosten koper vrijwel nooit meefinanciert, moet je de overdrachtsbelasting en bijkomende kosten volledig zelf inleggen, zoals beschreven in kosten koper berekenen en overdrachtsbelasting 2026. De waarde in verhuurde staat ligt bovendien lager dan de marktwaarde leeg, wat de maximale lening verder beperkt.
Rekenvoorbeeld eigen inleg
Een pand van 280.000 euro met een LTV van 80 procent op de verhuurde waarde:
- Waarde verhuurde staat (indicatief 90 procent): 252.000 euro
- Maximale lening 80 procent daarvan: 201.600 euro
- Eigen inbreng in de koopsom: 78.400 euro
- Kosten koper (circa 11,5 procent): 32.200 euro
- Totale eigen inleg: 110.600 euro
Bijna 40 procent van het project moet uit eigen middelen komen. Dat is veel meer dan bij een eigen woning en het bepaalt mede je rendement op eigen vermogen. Deze hoge eigen inleg is de voornaamste drempel voor beginnende vastgoedbeleggers en de reden dat de eerste belegging vaak de moeilijkste is.
Aflossingsvorm en de invloed op cashflow
- Annuiteitenhypotheek: vaste maandlast, in het begin veel rente, later meer aflossing.
- Lineaire hypotheek: dalende maandlast, sneller schuld af, hogere lasten in het begin.
- Aflossingsvrij deel: lage maandlast en betere cashflow, maar de schuld blijft staan en het risico is hoger.
Voor het rendement telt alleen de rente als kostenpost, niet de aflossing. Dat onderscheid leggen we ook uit in rendement op eigen vermogen. De keuze van de aflossingsvorm is vooral een keuze over je maandelijkse cashflow: een aflossingsvrij deel geeft lucht, maar laat de schuld staan en vergroot het risico op de lange termijn.
Het renterisico
De rente is bij verhuur de gevoeligste knop. Een rentevaste periode geeft zekerheid maar kost meer; een variabele of korte rente is goedkoper maar riskanter. Reken altijd een scenario door waarin de rente bij verlenging een paar procentpunt hoger ligt. Als de huur die hogere last niet meer draagt, is de belegging kwetsbaar. Renterisico hoort tot de kernrisico's in risico's van vastgoedbeleggen. Een langere rentevaste periode is een verzekering tegen rentestijging waarvoor je een premie betaalt in de vorm van een iets hogere rente.
De fiscale kant
Bij verhuur in prive valt de hypotheek in box 3. De rente is daar niet aftrekbaar, maar de schuld vermindert wel de box 3 grondslag, zoals toegelicht in box 3 belasting op vastgoed. In een bv is de rente juist een gewone aftrekbare kostenpost. Die verschillen wegen mee in de keuze tussen prive en bv en kunnen bij een hoge financiering doorslaggevend zijn.
Checklist voor de financiering
- Vraag de maximale LTV en rente voor verhuur op, niet voor eigen bewoning.
- Bereken de eigen inleg inclusief kosten koper.
- Kies een aflossingsvorm die bij je cashflow past.
- Reken een rentestress-scenario door.
- Controleer of de huur de lasten ook bij leegstand draagt.
- Vergelijk meerdere geldverstrekkers, want voorwaarden lopen sterk uiteen.
De huurtoets en de inkomenseis
Banken kijken bij een verhuurhypotheek niet alleen naar de waarde van het pand, maar ook naar de verwachte huurinkomsten en soms naar je overige inkomen. Een veelgebruikte maatstaf is dat de huur een bepaalde marge boven de financieringslast moet liggen, zodat er ruimte is voor leegstand en onderhoud. Ligt de huur te dicht op de last, dan financiert de bank minder of weigert hij. Dit is een gezonde rem: als de bank de financiering al krap vindt, is de belegging dat voor jou waarschijnlijk ook.
Daarnaast vragen veel geldverstrekkers een persoonlijke borgstelling of een minimaal eigen inkomen, juist omdat verhuur als risicovoller geldt. Dat betekent dat de afscherming die een bv in theorie biedt, in de praktijk vaak deels vervalt zodra je financiert, een punt dat ook terugkomt bij de keuze tussen prive en bv.
Rente, looptijd en het totaalplaatje
De rente is niet het enige dat telt. De looptijd, de rentevaste periode en de aflossingsvorm bepalen samen je maandlast en je risico. Een lagere rente met een korte rentevaste periode kan op papier aantrekkelijk lijken, maar laat je kwetsbaar bij verlenging. Een iets hogere rente met een lange rentevaste periode geeft jarenlang zekerheid. Beoordeel een financieringsvoorstel daarom altijd in zijn geheel en niet alleen op het rentepercentage, en betrek daarbij hoe de financiering doorwerkt in je rendement op eigen vermogen.
Oversluiten en herfinancieren
Een verhuurhypotheek is geen statisch gegeven. Na verloop van tijd kan het lonen om over te sluiten naar een gunstiger rente of om te herfinancieren als de waarde van het pand is gestegen. Bij waardestijging kan de loan-to-value zijn verbeterd, waardoor je in een lagere risicoklasse en dus een lagere rente valt. Sommige beleggers gebruiken een herfinanciering ook om eigen vermogen vrij te maken voor de aankoop van een volgend pand, al vergroot dat opnieuw de financiering en daarmee het risico.
Houd bij oversluiten rekening met kosten zoals een eventuele boeterente bij vervroegd aflossen en nieuwe advies- en notariskosten. Reken het voordeel van een lagere rente af tegen die kosten voordat je besluit. Soms is het voordeel reeel, soms wegen de kosten ertegen op en kun je beter wachten tot de lopende rentevaste periode afloopt.
Deze informatie is indicatief en geen financieel advies. Voorwaarden verschillen per geldverstrekker; vraag meerdere offertes op en laat je adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen