Vastgoed verhuren: in prive of via een bv?

Twee structuren, twee belastingsystemen

Een van de eerste strategische vragen bij vastgoedbeleggen is of je in prive verhuurt of via een besloten vennootschap. Het verschil is niet cosmetisch: in prive val je in box 3 met een heffing over een forfaitair vermogen, in een bv betaal je vennootschapsbelasting over het werkelijke resultaat. Welke vorm gunstiger is, hangt af van het aantal panden, je rendement, je financieringsstructuur en je horizon. Er is geen universeel goed antwoord.

De keuze is bovendien lastig terug te draaien, want het overdragen van een pand van prive naar een bv kost opnieuw overdrachtsbelasting. Daarom is het belangrijk de afweging zorgvuldig en vroeg te maken, bij voorkeur voordat je het eerste pand koopt.

De kernverschillen op een rij

Wanneer is prive logisch?

Voor een belegger met een of enkele panden en een redelijk rendement is verhuur in prive vaak het eenvoudigst. De administratie is licht, je hebt geen jaarrekeningplicht en je kunt het rendement direct gebruiken. Het nadeel is dat box 3 heft over een forfaitair rendement en geen rekening houdt met werkelijke kosten, wat juist pijn doet als je veel financiert of veel onderhoud hebt. Voor een eerste, eenvoudig gefinancierd pand is prive doorgaans de praktische keuze.

Wanneer wordt een bv interessant?

Een bv komt in beeld bij een grotere portefeuille of bij hoge werkelijke kosten. Omdat een bv het werkelijke resultaat belast, zijn rente en onderhoud aftrekbaar, zoals beschreven in leegstand en onderhoud en financiering met hypotheek. In een jaar met leegstand of groot onderhoud betaal je in een bv minder of geen belasting, terwijl box 3 gewoon doorheft. Daar staat tegenover dat een bv jaarlijkse kosten en plichten kent, en dat je het geld pas via salaris of dividend uit de bv haalt, wat opnieuw belast wordt. Dit dubbele heffingsmoment is een belangrijk nadeel als je het rendement op korte termijn wilt consumeren.

De break-even is geen vast getal

Adviseurs noemen vaak een vuistregel van enkele panden waarboven een bv interessant wordt, maar dat is sterk afhankelijk van de situatie. Bepalend zijn:

1. De hoogte van je werkelijke kosten ten opzichte van het forfaitaire rendement.
2. Of je het rendement wilt herinvesteren (bv-voordeel) of consumeren (prive-voordeel).
3. De omvang van je financiering en daarmee de renteaftrek.
4. De jaarlijkse vaste kosten van een bv.

Wie binnen de bv blijft herinvesteren, profiteert het meest van het lagere tarief op herinvesteerde winst. Wie het geld direct nodig heeft, verliest een deel van het voordeel aan de tweede heffing bij uitkering.

Overdracht van prive naar bv

Een bestaand pand van prive naar een bv overdragen is geen gratis stap. Het is fiscaal een verkoop, waardoor opnieuw overdrachtsbelasting van 10,4 procent verschuldigd kan zijn. Wie de bv-route overweegt, doet er daarom verstandig aan die keuze voor de aankoop te maken, niet achteraf. Een latere overdracht kan tienduizenden euro's kosten en maakt de structuur zelden alsnog rendabel.

Aansprakelijkheid en risico

Een vaak vergeten argument is aansprakelijkheid. In prive sta je met je hele vermogen achter de belegging; in een bv is de aansprakelijkheid in beginsel beperkt tot de vennootschap. Bij een grotere portefeuille met financiering kan die afscherming waardevol zijn, een aspect dat samenhangt met de risico's van vastgoedbeleggen. De praktijk is genuanceerder, omdat banken vaak een persoonlijke borgstelling vragen, waardoor de afscherming gedeeltelijk vervalt.

De jaarlijkse kosten van een bv

Een bv is geen gratis structuur. Je hebt te maken met oprichtingskosten bij de notaris, jaarlijkse kosten voor het opstellen en deponeren van de jaarrekening, kosten voor de aangifte vennootschapsbelasting en eventueel kosten voor een boekhouder. Bij een kleine portefeuille kunnen die vaste lasten een aanzienlijk deel van het rendement opeten, wat een belangrijke reden is dat een bv pas vanaf een bepaalde omvang loont. Reken deze kosten expliciet mee voordat je de bv-route kiest; ze vormen de drempel die het fiscale voordeel moet overtreffen.

Financiering in prive versus bv

De keuze raakt ook je financiering. Banken stellen voor een bv vaak andere voorwaarden en vragen doorgaans een persoonlijke borgstelling van de directeur-grootaandeelhouder, waardoor de beperkte aansprakelijkheid deels theoretisch wordt. Daar staat tegenover dat de rente in een bv aftrekbaar is, wat bij een hoge financiering een serieus voordeel kan zijn ten opzichte van box 3, waar de rente niet aftrekbaar is. De samenhang met de leenkant staat in financiering met hypotheek.

Een keuze met een lange horizon

Omdat de overstap kostbaar is, is de prive-of-bv-keuze er een voor de lange termijn. Denk vooruit: hoeveel panden wil je over vijf tot tien jaar bezitten, wil je het rendement herinvesteren of consumeren, en hoeveel financiering verwacht je te gebruiken? Wie van plan is een portefeuille op te bouwen en het rendement te herinvesteren, kan baat hebben bij een bv vanaf het begin. Wie het bij een of twee panden houdt en het rendement wil gebruiken, is in prive vaak beter af.

De bv en de opvolging

Een argument dat vaak pas later speelt, is de overdracht van het vermogen aan een volgende generatie. Vastgoed in een bv laat zich onder voorwaarden anders en soms gunstiger overdragen dan vastgoed in prive, bijvoorbeeld via aandelen in plaats van de stenen zelf. Voor beleggers die een portefeuille opbouwen met het oog op vermogensoverdracht binnen de familie, kan dat een bijkomende reden zijn om voor een bv te kiezen. De regels rond schenking en erfopvolging zijn complex en veranderlijk, dus dit is bij uitstek een terrein voor specialistisch advies.

Het laat wel zien dat de keuze tussen prive en bv niet alleen over de jaarlijkse belasting gaat, maar over de hele levensloop van je vermogen. Wie alleen naar het rendement van komend jaar kijkt, mist dit langetermijnaspect.

Samenvatting

Prive is eenvoudig en geschikt voor een kleine portefeuille, maar box 3 negeert je werkelijke kosten. Een bv belast het echte resultaat en biedt aftrek en afscherming, tegen hogere kosten en plichten. De keuze is situationeel en fiscaal complex. Dit artikel is een algemene introductie en geen fiscaal advies; laat de afweging maken door een fiscalist.